买的房子能否按期交付，是购房者最关心的问题之一。个别楼盘因各种原因无法按期交付，令购房者烦恼不已。但近期，昆明楼市出现了一股“清流”——有楼盘打出宣传口号，称“逾期交房全额退还”。这是真的吗?
置业顾问：
“全额退还”是有条件的
近期，路过艺城·春城玖號项目的路人注意到，该项目围挡墙上张贴了写有“逾期交房全额退还”字样的宣传海报。项目置业顾问介绍，艺城·春城玖號宣传“逾期交房全额退还”是有限制条件的。如果是开发商的过错导致逾期交房，逾期不超过90日的，购房者不能解除合同，由开发商支付购房者30元/天的违约金;逾期交房超过90日，购房者可以申请退房。
艺城·春城玖號在售户型为94—136平方米，均价为15000—16000元/平方米。预计今年年底完成封顶，2023年年底交房。
此前，昆明也有楼盘承诺“延期交付赔首付”。今年6月，美的·云璟项目也曾宣传称“延期交付赔首付，最高赔付金额为合同总额的20%”。美的·云璟置业顾问介绍，项目预计2023年12月31日交房，目前大部分楼栋主体即将建成，个别楼栋已封顶，整体工程进展较顺利。
美的·云璟在售的户型建面为111—143平方米。其中，111平方米户型均价为20000元/平方米，139、143平方米户型均价为23000元/平方米。
艺城·春城玖號
先后两次抵押房源用于贷款
都市时报·大象房鉴所记者注意到，近期，昆明市不动产登记中心曾发布一则在建建筑物抵押公告，公告显示，云南仁和佳业房地产开发有限公司在西山区金碧街道办辖区福欣苑的在建项目，目前已取得了不动产权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
该公司将在建房屋作为抵押物，向昆明市不动产登记中心申请办理在建建筑物抵押登记，抵押权人为华能贵诚信托有限公司。公告中附有的抵押物清单显示：抵押房屋总套数93套，总面积为10872.22平方米，全部为住宅。
据查阅，云南仁和佳业房地产开发有限公司开发的在建项目正是艺城·春城玖號，项目位于环城西路与西坝路交会处，处于一环内。值得注意的是，这已经是艺城·春城玖號第二次抵押房源贷款了。8月9日，艺城·春城玖號曾抵押523套房源用于贷款。
北京盈科(昆明)律师事务所律师付英博表示，部分房地产开发商通过抵押在建房地产进行融资，并不违反相关法律规定。不过，抵房贷款的行为在一定程度上反映开发商可能存在现金流紧张的情况，建议购房者出手前了解清楚相关情况。
※律师观点
购房退款通常存在诸多限制性条件
购房者应该如何看待房地产项目的“延期交付赔首付”等宣传呢?
北京盈科(昆明)律师事务所合伙人赵娴分析表示，购房者在这种情况下遇到的风险，一般存在于开发商对退款事宜约定的诸多限制性条件中。首先，通常情况下，开发商会约定“非因开发商自身过错导致的逾期交房，不适用全额退款”，一些客观原因导致的逾期交房，开发商都会以“非自身原因”为由拒绝退款。
其次，广告的主要宣传语往往隐含着容易被人忽视的限制性条件。这类广告往往把限制性条件用小字体标注在不起眼的位置，或是隐藏在购房合同条款中，如“逾期不超过30天，购房人不得解除合同”之类。
另外，购房者还有一种风险：就是合同有具体约定，但开发商面临资金链断裂、楼盘烂尾等情况，即使购房者起诉并胜诉，也无法获得执行。
业主在买房时，怎么做才能尽量避免楼盘逾期交付的风险呢?赵娴表示，首先，应挑选可靠的开发商。“大部分的原因是开发商资金链断裂，导致工程进度延后甚至烂尾;或者开发商手续不全、无法通过相关部门的验收。购房者在选择楼盘的时候就要注意考察开发商的实力，尽量选择规模大、品牌好的开发商，并关注开发商近期有无负面消息。”
其次，实地考察工程进度。“尽量购买已封顶、即将交付的准现房，可有效避免这类风险。另外，购房前除了参观样板间外，可要求销售人员带自己去工地实地考察，观察工程实际进度、工地工人数量、工地物料堆放是否整洁，现场安全措施是否规范等建设情况，作为参考。”
最后，购房时注意合同中逾期交房的相关条款。“在签订合同之前，应充分研究开发商提供的合同内容，注意其逾期交房的免责条款，购房者可以通过签订购房合同对交房时间、延期交房的违约责任进行明确约定，以防止逾期交房时没有主张权益的依据。”
