> 地产 >

冰冻三尺非一日之寒 房地产行业拐点已至?

时间:2022-05-12 16:50:25       来源:春城晚报

从去年下半年至今,媒体报道的房地产行业消息,大多数令人心惊肉跳。一是推出大量特价房,一拨又一拨,绵绵不绝,并且从远郊逐渐波及主城;二是房价下跌,虽然媒体给出的数据只是微跌,但在现实生活中,房产中介发布的铺天盖地的信息告诉我们,住宅均价真的是大幅度降低了;三是土地供应不仅量少,而且流拍增多,多以低价成交,往年那种溢价多多、“地王”频出的报道很久不见了;四是多家头部地产商爆雷,破产传闻甚嚣尘上。

多数人把造成今日房地产行业现状的原因,归因于宏观调控政策。比如,“三道红线”第一条要求,地产商资产负债率不得超过70%,而中国多数房地产商的资产负债率超过80%,超过70%银行可能就不借钱给你了,结果就产生了大家耳熟能详、不明觉厉的五个字“资金链断裂”,最终导致开发项目停工、烂尾,开发商破产重组或者破产清算。

这种观点其实是不全面的,冰冻三尺非一日之寒,罗马不是一天建成的。中国房地产行业过去三四十年高速发展的因,结出了今日的果,按照专家的说法,整个行业到了拐点,出现拐点的原因至少有八个:

第一,总人口不可能有大的增长;第二,城市化率已达到65%,农村青壮年往城市高速流动的可能性已经很小;第三,人口老龄化加速,全国平均已到20%;第四,到2021年底,新建一手房库存有6亿平方米,二手房库存高达60亿平方米;第五,1980年中国人均住房面积仅5平方米,现在是50平方米,已经达到欧美等发达国家水平;第六,我国1990年建房1000万平方米,2000年是1亿平方米,2010年是10亿平方米,2017年是17亿平方米,而全世界70亿人新建住房也才20亿平方米,中国新建住宅17年增加16倍,到头了;第七,土地价格和住宅价格20年翻了四番,也到头了,开发商无惧资金压力,囤房囤地的日子结束了;第八,多数房地产商资产负债率高达90%,金融风险太高了,而发达国家没有超过50%的。这些因素综合作用,导致住房需求大幅度萎缩,这才是造成我国房地产行业今日之现状的深层原因。

房地产行业影响GDP增速5到10个百分点,是国民经济的支柱产业。房地产行业也是最大的民生工程,中国家庭资产的60%在房产上。所以,整个行业必须顺利度过拐点前的“阵痛期”,才能平稳、健康发展,也必须如此。

在这5—10年的“阵痛期”,房价会怎么样?不同的城市会有不同的结果,稳定是主旋律,价格像过去那样翻番,或者狂跌到“白菜价”,肯定是不可能的。可以肯定的是,80%以上的地产商要消失,据统计,全国有独立法人资格的房地产公司有9万家,美国仅有500家。专家预计,活下来1万家足够了。这些破产开发商留下的烂尾项目怎么办?按照现在已经显示的路径,是优质企业、国企、政府三方共同发力,依法依规清算、盘活资产,最大程度减轻债权人的损失。

5月10日,昆明市召开烂尾楼清理整治攻坚“清零”决战电视电话会,市委副书记、市长刘佳晨要求,全市上下要围绕“保交楼、保民生、保稳定”的目标,以更加坚决的态度、更加果断的措施,争分夺秒、一鼓作气、真抓实干,全力以赴打好烂尾楼清理整治攻坚战,力争主城区实现“6·30”清零,其余县(市)区年底前清零。

昆明动作快、力度大,或将成为最快实现房地产行业软着陆,健康平稳发展的城市。

标签: 债权人损失 房地产行业 烂尾楼清理整治攻坚清零 中国新建住宅