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小财看房|国誉·万和城PK首创天阅山河,你会买哪个?

时间:2022-11-28 10:42:19       来源:中国网财经

截至11月26日,国誉·万和城和首创天阅山河的网签率分别为40.15%和38.43%。取证一年半,两个项目的网签数据并不好看。

同一天拿地、同一天取证的大瓦窑“两姐妹”已然卷不动了,只能被迫躺平。


(资料图)

国誉·万和城、首创天阅山河堪称“大瓦窑两姐妹”

有趣的是,国誉·万和城和首创天阅山河的直线距离不超过500米,尽管产品存在差异,但贴身肉搏的火药味似乎更浓。

问题来了,国誉·万和城PK首创天阅山河,你会买哪个?

绝对临铁盘,其他配套一般

◆ 商超:两个项目附近暂无体量较大的购物中心,驾车去万达广场、华熙live约15-20分钟;

◆ 交通:近地铁,距离14号线大瓦窑站约500米,属于名副其实的临铁盘;

◆ 医院:项目周边缺乏优质医疗资源,可驾车去西四环以里的301、302医院等;

◆ 教育:项目2公里范围内,有大瓦窑小学、北京十二中附属实验小学、丰台二中(初中部)、北京市第十中学教育集团等;

◆ 公园:项目距离大瓦窑体育公园约1公里,步行15分钟,再远一点有郭庄子公园、小屯公园、天元公园;

大瓦窑东二街,街道东边是国誉·万和城,西边是首创天阅山河

从首创天阅山河出发,穿过大瓦窑东二街,就能看到国誉·万和城的售楼处。两个项目可谓是天生的竞品,不仅同在大瓦窑板块,而且周边配套并无二致。

两个项目的一大卖点,是靠近地铁14号线大瓦窑站,妥妥的临铁盘。关键问题是,这年头,谁会仅为了地铁买房呢?买房肯定是综合考量的结果。

地铁14号线大瓦窑站

除了地铁,其他基础配套均有所欠缺,这或许跟项目所处的地理位置有关。国誉·万和城和首创天阅山河虽然在西四环与西五环之间,但更靠近五环。

不过,从售楼处的区位图来看,项目似乎更靠近西四环。嗯嗯,开发商的小心思,小财相信你们都能秒懂。

国誉·万和城的项目位置

同样是四环到五环之间,西南明显不如西北,也不如东北、东南。即便环线相同,如果方位不同,区域价值的差异简直是不可同日而语。这就是偌大的北京城。

大瓦窑之所以基础配套跟不上,就因为身处西南方。

丰台一直被视为教育资源的洼地,而大瓦窑则是洼地里的低点。在已有教育资源的基础上,丰台区在推地时也努力补短板,为国誉·万和城、首创天阅山河等地块配有基础教育用地,具体落位的学校暂不能确定。

国誉·万和城地块上的DWY-L34为基础教育用地

首创天阅山河地块的DWY-L40为基础教育用地

不得不说,虽然国誉·万和城、首创天阅山河与北京城建宸知筑差了一站地铁,但配套真是天壤之别呀。

产品、总价有差异

既然是竞品,国誉·万和城和首创天阅山河也挖空心思走差异化路线。无奈,入了环线思维的坑,虽是西南四环到五环之间,但地价并不会低很多。

比较尴尬的是,在大瓦窑,做刚需产品,刚需可能买不起。而做改善产品,傍丽泽金融商务区“大腿”,圈金融街购房外溢需求或许是条出路。

于是,国誉·万和城定位纯改善,规划建筑面积9.48万平,13栋楼,634户,户型面积段140-160平,包括140平的四居、142平的四居以及160平的四居。

国誉·万和城地块的规划要求

首创天阅山河兼顾刚改+改善,规划建筑面积6.88万平方米,8栋楼,508户,户型面积段109-157平,涵盖109平的三居、135平的三居、157平的四居。

首创天阅山河地块的规划要求

前者注重社区纯粹性,客群基数相对小;后者希望网罗大量客户,“总有一款户型适合你”。从户型来看,因为主打改善,基本没太大的硬伤,就看购房者自己的偏好了。

两个项目的均价都是8.1万。其中,国誉·万和城总价千万起步;首创天阅山河因为兼顾刚改,109平的户型大概880多万。在当前的市场环境下,总价低就是优势,首创天阅山河109平的户型也是为了走量的。

国誉·万和城售楼处

另外,首创天阅山河135平和157平的户型面积,均低于国誉·万和城140平和160平的户型面积。因此,从这点来说,即便总价都是千万级别的,但首创天阅山河比国誉·万和城有优势。

拿什么碾压竞品?

从丽泽金融商务区蔓延开来,西二环到西六环内卷严重,首创天阅山河、国誉·万和城的竞品并不只在大瓦窑。

临近大瓦窑的小瓦窑板块有华曦府、北京城建宸知筑,周边配套优于首创天阅山河、国誉·万和城,均价也低至7.5万/平。直白一点说,就是配套比你好,价格还便宜。

北京城建宸知筑,项目正在施工

小财想问问,华曦府比玖合府取得预售许可证的时间晚4天,但玖合府已网签366套房,华曦府至今尚无网签数据。说好的“开盘即售罄”呢?

华曦府售楼处

西五环外,中海天钻也是临铁盘,均价只要7.6万/平,低于首创天阅山河和国誉·万和城的8.1万/平。不难发现,中海天钻均价、总价优势都很突出。

针对户型,我们以中海天钻130平、首创天阅山河135平、国誉·万和城140平为例,做进一步的分析。

中海天钻130平、首创天阅山河135平、国誉·万和城140平户型对比

中海天钻虽是130平,但做了4个卧室;首创天阅山河的135平,仅有3个卧室;国誉·万和城140平也是四居。

再看这三个户型的居住舒适度。中海天钻的130平户型属于典型的“大面宽、小进深”,虽然面积较首创天阅山河135平、国誉·万和城140要小,但南向面宽均超过两者,达到13.8米。同时,南向卧室的数量有3个,首创天阅山河、国誉·万和城均是2个。南向主卧的面宽3.6米,超过国誉·万和城的3.4米,小于首创天阅山河的3.96米。

买房归根到底是选择问题,萝卜青菜各有所爱。因此,户型也没有绝对的好与不好。

国誉·万和城所属的万和系,首创天阅山河所属的天阅系,虽然都是企业的高端产品系,但大瓦窑并不给力,或许也很难复刻往日的传奇。

关于大瓦窑板块未来的成长潜力,也值得买房人思量。丽泽金融商务区地处西二环到西三环之间,其利好能否波及到大瓦窑确实是个问号。

丽泽金融商务区的利好,能否波及到大瓦窑确实是个问号

即便金融人士的购房需求外溢,看上了首创天阅山河、国誉·万和城的户型,但未必能看上项目的位置及周边的配套。此外,环线靠里的大平层同样很多,他们从来不缺少选择啊。 (记者张增艳)

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