最近，昆明市不动产登记中心发布的一则《关于在建建筑物抵押登记的公告》吸引了很多人的注意，原因是它与昆明一个曝光度颇高的在建项目——枢纽曜城有关。这份抵押公告显示，枢纽曜城共抵押225套在建房源给兴业银行昆明分行。
枢纽曜城被称为昆明首个TOD项目，其中2栋房源不久前刚刚拿到预售证。不满一个月就宣布抵押，开发商此举意义何在?会对项目销售有影响吗?
抵押房源占预售房源的
一半以上
抵押公告中的“抵押清单明细”显示，此次枢纽曜城抵押的225套在建房源主要位于3幢和4幢，其中住宅共220套，建面约81—257平方米，总面积约2.7万平方米;商铺共5套，建面约10—76平方米，总面积约206平方米。
经查询，枢纽曜城3幢和4幢于6月7日取得预售证，预售证号为预许云字2022513号，这也是该项目取得的首张预售证，包括406套住宅和5套商铺。也就是说，此次抵押的房源占全部取得预售证房源的一半以上。对比发现，枢纽曜城此次抵押房源均处于未售状态。
拿证还未满月，就将一半以上的预售房源抵押出去以获得贷款，可见，该项目的资金周转上存在一定的压力。不过，开发商将在建工程作为抵押物向银行借贷，是常见的融资行为，可以有效解决企业的融资需求，保证现金流稳定。
对于房源抵押一事，该项目置业顾问解释：“我们目前是有一些房源抵押给银行，这是为了融资。能抵押，说明银行愿意贷款给企业，也证明企业经营没问题。如果购房者要购买的话，马上就能进行解押，一个工作日就可以完成。”
“昆明首个TOD项目”
的去化效果需加强
枢纽曜城位于昆明一环边东郊路菊华立交旁，由昆明交投旗下的昆明交通场站开发运营有限公司开发。项目结合两个地铁站和大型公交环城枢纽，以上盖物业方式整体开发，属昆明首个TOD项目。
公开信息显示，该项目总占地面积约149.03亩，净用地面积约100.57亩，总建筑面积约60万平方米(地上40万平方米、地下20万平方米)，涵盖200米超高层双塔、商业裙楼及住宅楼，住宅占地30亩，规划推出4栋高层住宅，容积率4.5，绿地率40%，2梯3户/3梯6户设计。
根据项目公布的信息，首开房源价格优惠后约为15500元/平方米，最高的不突破20000元/平方米。
作为TOD项目，交通方便是该项目的主打卖点之一。地铁4、6号线途经该项目，直达昆明南站、长水机场。周边有50多条公交线路通向全市各个区域。
据介绍，枢纽曜城将在1F至-1F设置公交枢纽中心，可实现人车分流;-2F则为轨道交通换乘层，Y字形通道满足地铁4、6号线的换乘;-3F规划的则是智慧停车场。
此外，项目还将配建连接二环的快速闸道，方便业主快捷出行。置业顾问介绍，未来小区业主可坐电梯到负二楼，步行至商业区的地铁站，即可直接乘坐地铁。
这样的项目在昆明不多，但目前来看，该项目的去化并不理想。房产信息网显示，截至目前，枢纽曜城3栋仅售出1套，4栋售出10套，加起来一共11套(因备案信息滞后，该结果仅供参考，以实际成交为准)。
项目周边竞品或影响去化率
枢纽曜城有如此“抗打”的产品规划和地段优势，但为什么去化效果不太理想呢?这不仅与当前的楼市环境相关，也和购房者的购房需求和项目竞品有关。
枢纽曜城项目对面就是华润中心·润府，两项目同属一环边项目，都受地铁4号线、6号线的辐射。不过，华润中心·润府离周边地铁站较远，步行距离超过1公里。
华润中心·润府最亮眼的配套，是体量约15万平方米的万象城。万象城综合体总体量约44万平方米，包含商业、置地大厦、置地中心等。万象城是品牌号召力强大的商业中心，2021年全国年销售额超50亿元的商场中，有4座万象城上榜。
目前，昆明万象城建筑主体已基本完成。计划2023年开业，开业后，不仅方便业主消费，而且还能提升住宅的附加值。教育方面，项目邻近南开日新学校(民办)已开学，办学规模为小学24个班、初中18个班。
与枢纽曜城配套的商业相比，万象城的“魅力值”显然较大。不过，枢纽曜城将引进网红商家“文和友”，如果实现，对提升竞争力显然有帮助。
枢纽曜城主打的全维立体交通配套或许更多适用于需要经常出行的商务人士，但相比华润中心·润府偏向改善的大平层精装交付产品，枢纽曜城规划有小户型产品，且为毛坯交付，价格方面更具优势。
